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ちょっと方向性を変えて・・・もう一つの27円案件に
2015年11月17日 (火) | 編集 |
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昨日記事に書いた通り、禁断の27円案件に手をつけ出してしまった訳ですが・・・

過去記事: とうとう27円案件をテーブルの上に・・・

最初から分かっていることですが、なかなか厳しいですね(^^ヾ

そんな中、ちょっと不動産屋さんに相談してみました。
今までは、200坪以上で50kWほど、最近では過積載を考えてちょっと大きめの土地を探していましたが、ここはちょっと方向性を変えて。

200坪以下の土地は無いか聞いてみました。
もちろん安い土地で!←これは重要

27円案件の場合、手っ取り早くコストを抑えられるのは、やはり自作。
全部でなくても、出来る範囲までと言うのもあり、、、
そんな簡単なことではないと思いますが、選択肢の一つです。

そう考えると、素人考えですが規模が小さい方が可能性がある!
と言う事で、小さい土地と言うことになったのですが・・・。

実際に聞いてみると、小さくて安い土地となると、なかなか取り扱いをしないと言うのが現状のようです。
理由は一つで、仲介手数料が少ない。
例えば100万円の土地を仲介しても、手間は同じで手数料は5万円くらいですからね。
会社(不動産屋)としては、なかなか難しいとの事。

確かに・・・

ただまったくない訳ではなく、たまにお得意様に頼まれて、気は進まないが取り扱うこともあるようです。

そして、不動産屋さんからまたまた電話があり、そんな物件の紹介を受けました♪

151117-1.jpg


物件の状況としては、
広さは、99坪。 形はほぼ正方形。
造成はほとんど不要な空き地です。
地目は畑ですが、第2種もしくは第3種農地のため農転は可能。
(ちなみに市役所から300m以内のところなので、第3種になるのではとのこと)

実際にパネルの割付をしてみないと分かりませんが、20kWくらいは入るかな~。
両脇に住宅、南東にアパートがあるので、ちょっと影が気になるところですが・・・。

問題の価格ですが、不動産屋さん曰く、
「地主さんは売りたいので、思い切った金額で良さそう」
とのこと♪

ただ土地としては立地条件がまずまずで、相場と言うものもあるので、せいぜい坪1万円が良いところだと考えています。

昨日の土地もそうなのですが、写真を掲載できればイメージが分かりやすいと思います。
手元にはあるのですが、まだ流動的な物件で迷惑がかかるといけないので、今は掲載を控えさせて頂きますm(_ _)m

あと、安い土地をたくさん取り扱っている不動産屋さんもあります。
自分もいくつかよさ気な物件を見つけ何度か足を運んだことがありますが、、、
土地に詳しい方以外は、あまりお勧めはしません。
あくまでも自分が感じたことなのですが、安いだけに何かしら難有りと考えておいた方が良いと思います。

さて、話は戻って。
まずは業者さんに土地の情報を送って、パネル割付をしてもらおうかと。
さ、どんな感じになるかな!(^-^)

-----
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コメント
この記事へのコメント
シュミレーション
こんばんは。
今回の私の物件のシュミレーションについてご意見、ご感想をいただけたらうれしいです。
①投資額
・システム、土地、フェンス、連系負担金込み 1972万円
①年間収入
パネル容量 58.2kW 
64,999kW×27円×1.08=1,895,371円
②年間維持費
・税、保険、動力電気料金等  24万円
③年間返済額 
・元利均等 156万円
したがって、①-②-③=約95,000円
という胸算用です。
除草は自分でやる予定です。
また、機器のメンテは無償で施工業者さんが巡回してくれることになっています。
それから、政策金融公庫の返済は年2回を選択できるんでしょうかね。
できれば、パナソニックの+1円買取が使えそうな気がするんですが。
どうでしょうか?


2015/11/18(Wed) 21:02 | URL  | ぺんぺんぐさ #-[ 編集]
ぺんぺんぐささん
こんばんは。
各々の詳細を聞きたいところですが、、、
ざっと見てすごく気になったところだけコメントさせて頂きますね。

まず、②年間維持費について。
年間24万円の中に”税”が入っていますが、何の税金でしょうか?
これは詳細な内訳が無いとちゃんと計算できませんし、その人の状況によって変わるものなので一概には言えませんが、ここはざっくり計算で。
・固定資産税(設備+フェンス+土地):20万円
 ※これは徐々に減っていきます
・所得税(課税対象100万、税率20%):20万円
・住民税(課税対象100万、税率10%):10万円
これだけでも50万円くらいになります。(あくまでもざっくり計算ですが)

また、機器メンテは無償とのことですが、経年劣化によるパワコンの交換なども無償なのでしょうか?
これも無償でしたらOKですが、変な話、その業者が10年後にあるか分かりません。
通常パワコンは10~15年で交換となると言われているので、その時期にその費用分は修繕費として取っておいた方が良いかと思います。
メーカーもパワコンは大体10年保障ってとこが多いので。

また、公庫の返済の年2回と言うのは聞いたことがありません。
あと、この件とパナの+1円買取と言うのはどうつながっているのでしょうか?
勉強不足ですいません。。。
2015/11/18(Wed) 21:49 | URL  | ばっしー #r6D7sOkg[ 編集]
>また、公庫の返済の年2回と言うのは聞いたことがありません。
あと、この件とパナの+1円買取と言うのはどうつながっているのでしょうか?
パナの買い取りは6ヶ月ごとの支払いですのでそれを充てたいのでしょうね。

ばっしーさんもコメントしてますが公庫の半期払いはありませんから半年分の運転資金は必要になるでしょう。

税については青色申告控除の65万が効くので所得税は低くみてもいいでしょう。住民税には控除が効きませんので所得の1割の税金が発生します。

正直、土地までのフルローンで27円で黒字にするのは50kWクラスでは相当厳しいと思います。ローン返済が終わるまでは手残りは見込めないのでは?

土地は資産となり一切の減価償却ができません。経費に計上できる賃貸契約の方が有利になる可能性もあります。
2015/11/18(Wed) 22:09 | URL  | 連系待ち #-[ 編集]
連系待ちさん
こんばんは。
お久しぶりです。
いつもながら鋭い突っ込み有難うございます。
青色申告控除を忘れていました。
と言うか、自分は既に別の発電所で計算に入れてしまっているので、27円案件では入れていませんでした(^^ヾ

あと、パナの買取は6ヶ月ごとの支払いなんですか(>_<)
ちょっと驚きです。
1ヶ月遅れとかは聞いたことがありましたが。

27円案件はホントいろいろと工夫が必要です。
冗談ではなく、いざとなったら自作も考えなくては。
そこまでして、設置するかと言う話もありますが(^^;
2015/11/18(Wed) 22:28 | URL  | ばっしー #r6D7sOkg[ 編集]
皆様 色々アドバイスありがとうございます。
維持費の内訳ですが①電気料2.4万円②システム等の償却資産税13.3万円③土地の固定資産税8万円です。
保険は自然災害はパネルメーカーで10年間無償でついています。
実は2号機は、相続税対策で設置するので年金収入のみの母親名義です。
したがって、所得税、住民税は、減価償却+金利負担を差し引くとさほどかからないことを見込んでいます。
メンテですが近所の電気工事店経由で施工業者を紹介してもらっているので、その工事店で無償でやってくれることにことになっています。
ただ、パワコンの更新費用は見てませんでした。
たしかに58.2kWでは苦しいと思いますが、370坪と土地が狭いことと、南側に住宅が4軒あるため、過積載はできないようです。
でもなかなかよい土地を安価で探すのは難しいです。

2015/11/18(Wed) 23:13 | URL  | ぺんぺんぐさ #-[ 編集]
ぺんぺんぐささん
税金関係は、普通でも難しい上に状況によっても変わってくるので、なかなかいくらと言えませんね。
良く分かりませんが、年金収入のみの方でも売電収入に対する所得税、住民税は普通にかかってくるのでは?
書かれている減価償却+金利だけでは、せいぜい70万円程度。
他の経費を入れても、やはり課税対象は100万円/年くらいになるのでは?
年金収入の人は、他に何か特別な控除があるのですか?
質問返しになってしまってすいません。

また、パワコンの交換・修理費は意外と忘れがちですが、修繕費として計算に入れておいた方が良いと思いますよ。
パワコンが無いと売電できなくなっちゃいますので。
10年後に格安になっていることを祈っています(^^ヾ

あと、27円案件で利回りを良くするのは、やっぱりシステムを如何に安く設置するかだと思います。
とは言え、ちゃんと20年間は動いてくれないと困りますが。
2015/11/18(Wed) 23:40 | URL  | ばっしー #r6D7sOkg[ 編集]
本当に色々ありがとうございます。
①収入 約190万円
②経費
  ・減価償却 システム等÷17年=約88万円
  ・維持費   約24万円
  ・金利分   約30万円
③老年者控除
①-②-③で非課税所得70万円枠に入るのではともくろんでいます。
太陽光仲間が昨年まで税理士事務所勤務だったので、たぶん大丈夫と言ってました。
2015/11/19(Thu) 00:05 | URL  | ぺんぺんぐさ #-[ 編集]
ぺんぺんぐささん
了解です!
太陽光仲間に強い味方がいますねd(^-^)
プロが付いていれば大丈夫かと思います。
ただ、老年者控除って数年前に無くなったと思いますが。。。気のせいかな。

ともあれ、始めたらなかなか後戻りは出来ないので、お互い計画はしっかり立てたいところですね!
何か良いアイデアや情報がありましたら、是非よろしくお願いします♪
2015/11/19(Thu) 00:20 | URL  | ばっしー #r6D7sOkg[ 編集]
今、調べてみたら所得税は平成5年に廃止になっていました。
ただ、市民税はあるみたいですので、勘違いをしていました。
そこまで、その友人には聞いてなかったですが、多分非課税と言ってました。
長年、私の家の税務をお願いしているので・・・
遅くまでお付き合いいただきありがとうございました。
これからもよろしくお願いします。
2015/11/19(Thu) 00:46 | URL  | ぺんぺんぐさ #-[ 編集]
27円案件は、私の仲間内でも50k当り全て含めて1500万以内でなければ難しいとの感想です なおかつ過積載1.3倍とかならなお良いとか、そうなると土地も5000円/坪くらいで造成費も不要な土地と言うことになりそうです
2015/11/19(Thu) 17:49 | URL  | kobara #-[ 編集]
kobaraさん
こんばんは。
確かにkobaraさんの言う通り、そのくらいで抑えないとなかなか厳しいですね。
何とかその枠内に収めるべく、情報収集に駆けずり回っています(^^ヾ
2015/11/19(Thu) 22:15 | URL  | ばっしー #r6D7sOkg[ 編集]
緻密な計画が大切
@27円・・・
@29円でも融資をとりつけましたが。
@27円苦労しますね。
今日、金融機関に「どうするつもりか?」と問い、
「頑張らせて下さい」と返事を頂きました。
どう持って行くか、神経をすり減らしましたが・・。
既存の設備の売上状況に計画案の正当性。
利回りとコスト削減努力、説明し、これからも一緒に歩みたい、と訴えました。
今後の見通しや先々を考えた展望込みで(何の裏打ちもないのですが)。
事業者のやる気と根気、努力の内容を示すことだと思います。
DIY込みでコスト削減努力が出来る方、ばっしーさんならできますよ。
私はココで色々勉強させて頂き、実戦に繋げようとして今がありますから。
普通の人には出来ない努力を出来る人のみが参加できる市場になっていると思います。
私の数倍出来る、ばっしーさんに出来ない訳がないでしょう。
頑張りましょう。
やる気と努力ですよ。
2015/11/19(Thu) 23:04 | URL  | プリ太 #-[ 編集]
プリ太さん
こんばんは。
ものすごい力強い応援、有難うございます。
太陽光事業に携わってからまだ2年くらいですが、この27円案件を検討しだして、当初のことを思い出します。
とにかく、何事も楽しみながらチャレンジしていた頃に。
と言う事で、また楽しみながら出来るところまで進めてみたいと思います♪

そうそう、費用削減と言うのもありますが、融資の高~い壁も待ち受けていますね。。。
プリ太さんは、融資の面はずいぶんとうまく進んでいる感じですね。うらやましい。。。
2015/11/19(Thu) 23:15 | URL  | ばっしー #r6D7sOkg[ 編集]
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